Tassa di soggiorno, spiegata

Di tutti gli adempimenti dell'host, la tassa di soggiorno è quella che sembra più innocua e nasconde più trappole. In teoria è semplice: l'ospite paga qualche euro a notte, tu li raccogli e li giri al Comune — funziona come l'IVA, incassi per conto di un ente e poi versi. Il punto è che non finisce lì: oltre a versare, devi dichiarare, e la dichiarazione è un adempimento a parte, nazionale, con una scadenza che non perdona: il 30 giugno. E c'è una cosa che spiazza tutti: il responsabile, davanti al Comune, sei tu — non l'ospite. Vediamo come funziona, senza burocratese.

#Cos'è (e dove si applica)

È un'imposta locale (art. 4 del D.Lgs. 23/2011) che i Comuni turistici o d'arte possono istituire sui pernottamenti. Due conseguenze pratiche: la pagano gli ospiti non residenti, per le notti passate da te; e non c'è in tutti i Comuni — ognuno decide se applicarla, a quanto, e con quali esenzioni. Roma, Venezia e un paese di collina hanno regole e tariffe diverse. La prima cosa da fare è leggere il regolamento del tuo Comune (sezione "Tributi" / "Imposta di soggiorno" del sito, o l'ufficio tributi).

#Chi la versa e chi è responsabile

La paga l'ospite, ma a raccoglierla e versarla sei tu. E dal 2020 (Decreto Rilancio) la legge è netta: il gestore è responsabile d'imposta, con diritto di rivalsa sull'ospite (art. 4 c. 1-ter). Tradotto in soldi: se un ospite si rifiuta di pagare, l'imposta la versi lo stesso al Comune — poi è un problema tuo recuperarla da lui. Vale per tutti: case vacanza, B&B, affittacamere, locazioni turistiche, anche occasionali, anche se prenotano via Airbnb o Booking.

#Le esenzioni (cambiano da comune a comune)

Quasi ovunque alcune categorie non pagano, ma quali — e con quali soglie — lo decide il singolo Comune. Le più comuni: i bambini sotto una certa età (può essere 10, 12, 14… dipende dal Comune), le persone con disabilità e chi le accompagna, gli accompagnatori di degenti, a volte le forze dell'ordine in servizio. Spesso c'è anche un tetto di notti oltre il quale non si paga più. Morale: non dare per scontata l'esenzione "dei minori" — verifica l'età esatta nel tuo regolamento, perché è lì che si sbaglia il calcolo.

#Le scadenze (sono due, e separate)

Qui sta il nodo. Due adempimenti distinti che molti confondono:

• Il versamento al Comune. Giri al Comune quanto hai incassato, con la cadenza che stabilisce lui — spesso mensile o trimestrale (di solito via F24). Diversi Comuni chiedono anche una rendicontazione periodica, e alcuni un riepilogo annuale comunale (il Modello 21, in genere entro il 30 gennaio). Su quest'ultimo c'è una novità: a gennaio 2026 la Cassazione (Sezioni Unite, ord. 1527/2026) ha stabilito che il gestore è responsabile d'imposta, non più agente contabile — il che toglie la base al Modello 21. Però diversi Comuni (Milano, Roma, Bologna tra gli altri) continuano a richiederlo e sanzionano chi non lo invia. Quindi: non darlo per morto, verifica il regolamento del tuo Comune.
• La dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate. Una sola scadenza nazionale: 30 giugno, riferita all'anno precedente (per il 2025 → 30 giugno 2026). Telematica, separata dal versamento, senza proroghe.

La regola d'oro: essere in regola con i versamenti non ti esonera dalla dichiarazione. Sono due cose diverse.

#Come si fa, passo per passo

• Riscuoti dall'ospite e rilascia ricevuta. Dillo chiaro prima dell'arrivo o al check-in (quanto, e se è incluso o a parte).
• Versa al Comune entro le sue scadenze, e conserva le ricevute.
• A giugno, dichiara all'Agenzia delle Entrate. Accedi al portale AdE con SPID, CIE o CNS (percorso: Servizi → Dichiarazioni → Imposta di soggiorno; per l'anno 2025 l'applicazione web è online dal 13 aprile 2026). Inserisci presenze, pernottamenti, esenzioni e totale riscosso, di solito suddivisi per trimestre. Una dichiarazione per ogni struttura, anche se sono nello stesso Comune. Invii e conservi la ricevuta.

#Gli errori che costano

• Pensare che versare basti. L'errore più diffuso: paghi tutto puntuale al Comune e poi salti la dichiarazione di giugno.
• Saltare la dichiarazione "a zero". Anche senza ospiti o incassi, va inviata lo stesso (dichiarando zero).
• Sbagliare l'esenzione dei minori usando un'età sbagliata: controlla la soglia del tuo Comune.
• Dare per scontato che ci pensi Airbnb. Anche dove la piattaforma incassa e versa per accordo col Comune, quegli importi vanno comunque inseriti nella dichiarazione AdE.
• Non conservare i giustificativi (ricevute, dichiarazioni di esenzione degli ospiti, F24): in un controllo servono.

#La novità del momento: il 30 giugno 2026 e l'allargamento agli intermediari

Due cose su questa stagione. Primo: la dichiarazione 2025 si fa entro il 30 giugno 2026, con l'applicazione web dell'Agenzia attiva dal 13 aprile — niente corsa dell'ultimo minuto, ma nessuna proroga. Secondo: l'obbligo vale anche per gli intermediari (non è una novità del 2026: deriva dalla disciplina sulle locazioni brevi) — property manager, portali, piattaforme e agenti immobiliari che incassano per conto dei titolari diventano anch'essi responsabili d'imposta e devono dichiarare. Se gestisci da solo la tua casa cambia poco; se ti appoggi a un gestore, ora l'obbligo tocca anche lui.

#Attenzione: la tassa non è l'ISTAT, e non è Alloggiati

Tre adempimenti diversi, enti diversi:

• Tassa di soggiorno → Comune (più dichiarazione all'Agenzia delle Entrate), è un'imposta. (questa guida)
• Alloggiati Web → Questura, sicurezza, dati del singolo ospite entro 24 ore.
• Ross1000 / ISTAT → Regione, statistiche, numeri aggregati, mensile.

Sono separati e vanno fatti tutti. (E sì, a volte gli stessi numeri servono in più posti: motivo in più per tenerli in ordine una volta sola.)

#Domande veloci

• La pago io o l'ospite? La paga l'ospite; tu la raccogli e la versi. Ma il responsabile verso il Comune sei tu.
• E se l'ospite non vuole pagarla? La versi lo stesso, poi puoi rivalerti su di lui.
• Devo dichiarare anche senza ospiti? Sì, dichiarazione a zero.
• Ho già versato tutto al Comune: devo fare anche la dichiarazione di giugno? Sì. Sono due cose diverse.
• Affitto solo su Airbnb che incassa la tassa: sono a posto? No: quegli importi vanno comunque nella dichiarazione AdE.
• Quanto si paga? Dipende dal Comune (di solito pochi euro a notte, più alti nelle grandi città).

#Quanto rischi davvero

Niente terrorismo, ma qui le cifre pesano più che altrove perché sono in percentuale. Sono sanzioni amministrative (non penali): per la dichiarazione omessa o infedele si va dal 100% al 200% dell'imposta dovuta; per il versamento omesso o parziale, il 30% (art. 13 D.Lgs. 471/1997). E i controlli sono facilitati: i dati che mandi per la sicurezza arrivano anche all'Agenzia delle Entrate e poi ai Comuni. La buona notizia: è tutto evitabile con un minimo di metodo — incassare, versare, e segnare i numeri man mano.